Tính cua trong lỗ, tính thoáng tay, không lường hết các khoản tiền phải chi nên nhiều nhà đầu tư cho thuê căn hộ/nhà phố đến khi “chung kết” mới biết số tiền được đút túi chẳng là bao, thậm chí bị lỗ.
Trong tình hình kinh tế trong nước và cả thế giới khó khăn hơn do dịch bệnh, nhà đầu tư không thể quá lạc quan khi đưa ra quyết định đầu tư. Trong năm 2020, mục tiêu bảo toàn vốn và thanh khoản cao là tiêu chí hàng đầu của các nhà đầu tư.
Việc lựa chọn đầu tư như thế nào là một bài toán đau đầu không riêng trong năm nay. Riêng với bất động sản, những người có căn nhà thứ hai muốn cho thuê như một khoản đầu tư dù áp lực lời lãi không quá lớn nhưng cũng cần tính toán kỹ càng. Khác với mô hình sở hữu – cho thuê, những người muốn theo mô hình thuê – cho thuê lại nhà phố, chung cư dù số vốn bỏ ra ít hơn nhiều so với đầu tư bất động sản khác nhưng nếu không muốn lỗ cũng cần cân đối thu chi chính xác.
Ngoài những vấn đề quen thuộc như lựa chọn khu vực đầu tư như thế nào, đăng tin cho thuê ra sao cho hiệu quả, hợp đồng thuê cần lưu ý gì, làm thế nào để không bao giờ trống khách… thì có một điều quan trọng không phải ai cũng biết là cần phân biệt giữa đất và tài sản trên đất để tính toán khoản khấu hao, giá trị bị hao mòn. Giá trị của đất không bị hao mòn theo thời gian nhưng tài sản trên đất sẽ bị hao mòn dần. Đây là yếu tố quan trọng để tính toán hiệu quả khi đầu tư bất động sản cho thuê. Phép tính với nhà phố và chung cư sẽ có những khác biệt nhất định.
Nhà đầu tư phải tính toán sát các khoản tiền chi và thu để tính lãi, tránh trường hợp đến khi “chung kết” nhận tiền về mới biết mình lỗ.
Khoản tiền chi khi vận hành cho thuê cơ bản gồm tiền sửa chữa nhà, tiền hao mòn của căn nhà, phí quản lý thị trường, lãi ngân hàng nếu chưa trả hết khi mua nhà…
Khi tính toán khoản tiền thu về phải ước tính đến tháng có thể không có khách thuê. Chẳng hạn, trong một năm, khi người thuê trả nhà, bạn có thể mất 1 tháng để tìm khách thuê mới, thậm chí có thể lâu hơn do những yếu tố khách quan như dịch bệnh… Để không tính hớ, một năm bạn chỉ nên tính thu về 11 tháng tiền nhà.
Tiền lãi = Khoản tiền thu – Khoản tiền chi. Với những người có ý định mua/thuê nhà để cho thuê lại, sau khi tính tỷ lệ phần trăm lãi thu về có thể mang so sánh với lãi suất ngân hàng hoặc với các kênh đầu tư khác để có thêm cơ sở lựa chọn kênh đầu tư phù hợp nhất.
Đối với khoản giá trị hao mòn của tài sản trên đất, thông thường, tuổi thọ của một căn nhà là khoảng 70 năm. Chẳng hạn, giá trị của căn nhà là 1 tỷ đồng, để tiền khoản tiền hao mòn theo năm, bạn sẽ lấy 1 tỷ đồng chia 70 năm, là khoảng 14 triệu đồng/năm.
Riêng với chung cư, nhà đầu tư cần lưu ý giá trị phần lớn nằm ở căn nhà vì giá trị của đất là rất nhỏ. Tuổi thọ chung cư cũng thường ngắn hơn so với nhà phố. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Thời hạn này có thể là 20 năm, 30 năm, 50 năm hoặc 70 năm. Hết thời hạn này, nếu chất lượng chung cư vẫn tốt, được kiểm định đảm bảo an toàn thì sẽ tiếp tục được sử dụng. Nếu chung cư đã xuống cấp thì phải cải tạo lại, còn nếu xuống cấp nghiêm trọng thì phải di dời hoặc bỏ tiền ra xây mới. Đây là những điều mà nhà đầu tư cho thuê cần biết để ước tính sửa chữa, đưa ra giá thuê hợp lý và chủ động lên kế hoạch cho thuê.
