bởi bds40 
Mô hình hợp tác kinh doanh phát triển dự án bất động sản thực hiện bởi các đơn vị khác nhau có thể mang lại nhiều lợi ích cho các bên, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp có quỹ đất eo hẹp, không đủ tài chính và kinh nghiệm để triển khai dự án độc lập. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít những tranh chấp đã xảy ra liên quan đến hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản, gây ra nhiều thiệt hại về tài chính và thời gian cho các bên.
Vậy những rủi ro thường gặp là gì? Các bên cần lưu ý gì khi tiến hành ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản? Những phân tích, chia sẻ của Luật sư Nguyễn Đức Mạnh –Luật sư Thành viên cấp cao, Phó Giám đốc Công ty luật Bizlink đưa ra trong bài phỏng vấn dưới đây sẽ giúp quý vị có cái nhìn tổng quan hơn về vấn đề này.
Trước tiên xin cảm ơn LS Nguyễn Đức Mạnh đã nhận lời tham gia bài phỏng vấn. Thưa ông, theo quy định của Pháp luật, hiện nay có những hình thức hợp tác đầu tư kinh doanh bất động sản như thế nào? Ông có thể thông tin để độc giả và doanh nghiệp có thể nắm bắt?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thì điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư là chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác. Như vậy, vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án bắt buộc phải có tối thiểu trong khoảng 15-20%, đối với 80-85% nhu cầu vốn còn lại, doanh nghiệp có thể huy động từ những nguồn vốn khác như vay ngân hàng hay huy động vốn từ khách hàng.
Theo quy định tại Điều 67 Luật nhà ở 2014, thì các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở gồm vốn của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; vốn vay từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam; tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo quy định của Luật này; vốn góp thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân; vốn Nhà nước cấp bao gồm vốn trung ương và vốn địa phương để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách xã hội thông qua các chương trình mục tiêu về nhà ở và thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua; Vốn huy động từ nước ngoài và các nguồn vốn hợp pháp khác. Trên thực tế, có 4 kênh huy động vốn để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thường được các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng là: phát hành trái phiếu; vay vốn của tổ chức tài chính, tín dụng; khách hàng trả tiền trước thông qua hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai; và một số nguồn khác như vay từ nước ngoài hay thông qua hợp đồng hợp tác đầu tư. Tương ứng với mỗi hình thức huy động vốn, pháp luật cũng đặt ra những quy định cụ thể về điều kiện, hình thức nhằm tạo cơ chế kiểm soát cũng như đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng. Một ví dụ có thể kể đến là việc ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trong đó quy định rõ ràng, chặt chẽ hơn về 8 hình thức hợp đồng được sử dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản để đưa ra những quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên trong quan hệ hợp đồng.
Thưa ông các tranh chấp liên quan đến hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản có phổ biến không? Và đâu là những rủi ro thường gặp mà các thường gặp thưa ông?
Quá trình hành nghề, cá nhân tôi thấy rằng tranh chấp liên quan đến hợp tác đầu tư trong lĩnh vực bất động sản trên thực tế có thể nói là khá phổ biến. Có một số thời điểm, nhiều tranh chấp rất nóng, rất phức tạp, có những tranh chấp kéo dài đến hàng chục năm mà vẫn chưa thể kết thúc, nhiều tranh chấp gây ra những bất ổn cho xã hội, kinh tế, đặt ra bài toán khó cho cơ quan quản lý Nhà nước. Thông thường, phần lớn những tranh chấp này xuất phát từ nhưng nguyên nhân sau:
Thứ nhất, nhà đầu tư khi tiến hành đầu tư không tìm hiểu kỹ về đối tác cũng như dự án đầu tư hay các quy định của pháp luật có liên quan, dẫn tới quá trình thực hiện hợp đồng phát sinh vướng mắc và không có hướng xử lý. Có những dự án chưa đảm bảo về thủ tục pháp lý, chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng nhà đầu tư thứ cấp không tìm hiểu kỹ hoặc vì mục đích lợi nhuận nên đã bỏ qua các vấn đề pháp lý dẫn đến những hệ lụy hết sức đau lòng.
Thứ hai, các nội dung, điều khoản thỏa thuận khá sơ sài, không rõ ràng, chặt chẽ, dẫn đến mỗi bên hiểu một kiểu hoặc để một bên có thể lợi dụng để vi phạm hợp đồng. Ngoài ra, những hợp đồng hợp tác đầu tư trong lĩnh vực bất động sản thường do các chủ đầu tư ban đầu soạn nên họ thường có xu hướng đưa ra những điều khoản bất lợi cho nhà đầu tư thứ cấp, có những hợp đồng có thể lên đến hàng trăm trang nhà đầu tư thứ cấp không đủ thời gian và cũng không dành đủ thời gian tìm hiểu nhưng vẫn quyết định ký kết, khi xảy ra tranh chấp thì mới phát hiện ra những nội dung bất lợi thì đã muộn …
Thứ ba, tranh chấp do các bên thiếu vốn, không đủ khả năng thực hiện hợp đồng. Nhiều dự án thực hiện trong thời gian quá dài, việc thực hiện dự án không hiệu quả cũng dẫn đến phát sinh tranh chấp do không đảm bảo được quyền lợi của nhà đầu tư theo hợp đồng.
Thứ tư, tranh chấp do các bên không lường trước được khi có sự thay đổi pháp luật, thay đổi hoàn cảnh dẫn đến khi xảy ra các tình huống khách quan thì bị vướng mắc và không có hướng xử lý.
