Đầu tư căn hộ tại Bình Dương – Cái CHẾT có lặp lại ?
Nói đến thị trường bất động sản Bình Dương không thể không nhắc đến thành phố “ma” một thời. Đó là một khu đô thị mới với cái tên được biết đến là Thành phố mới Bình Dương có diện tích hơn 1.000 ha ở Thủ Dầu Một.
Trở lại câu chuyện vào tháng 6/2009, UBND tỉnh Bình Dương đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng Thành phố mới Bình Dương. Tuy nhiên, 10 năm sau nhìn lại, nơi đây thật hoang vắng và hiu quạnh vì nhiều lý do khác nhau.
Tuy nhiên, 10 năm sau, thị trường bất động sản Bình Dương giai đoạn 2019-2020 đang nóng dần lên, với hàng loạt cuộc cạnh tranh dự án chung cư, căn hộ liên tục được đẩy mạnh triển khai.
Tính đến quý IV / 2020, thị trường bất động sản Bình Dương đã đón nhận gần 40.000 căn hộ đã và sẽ công bố, tập trung ở Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một.
Giá căn hộ trên thị trường căn hộ, chung cư tại Bình Dương dao động từ 25-40 triệu / m2 tùy vào diện tích, vị trí và tiện ích của căn hộ.
Nguyên nhân bùng nổ thị trường căn hộ tại Bình Dương ?
1. Bình Dương là tỉnh có đến 3 thành phố trực thuộc. Trong số đó, Dĩ An và Thuận An đã lên thành phố cùng với thành phố Thủ Dầu Một đã có trước đó. Như vậy, Bình Dương là tỉnh có số lượng thành phố trực thuộc tỉnh nhiều thứ hai Việt Nam (chỉ sau Quảng Ninh). Sau đó, một lượng lớn quỹ đất đáng kể ở các thành phố trọng điểm của tỉnh sẽ được di dời, để lại quỹ đất với quy mô lớn cho sản xuất thương mại.
Dưới cơ chế, chính sách thuận lợi tại Bình Dương, các nhà đầu tư đã tham gia vào cuộc đua xây dựng cao tầng, phân lô tách thửa trên các khu đất riêng biệt.
2. Thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn 2019-2020 đứng chững lại do vướng mắc về pháp lý nên nguồn vốn đầu tư sẽ tập trung vào các thành phố vệ tinh như Bình Dương, Long An, Vũng Tàu, Đồng Nai … vv. Đối với TP.HCM, Bình Dương là thị trường tiềm năng về dòng vốn cho các đại gia bất động sản để tập trung về.
3. Thị trường căn hộ dành cho nhóm có thu nhập trung bình khá (1 tỷ – 2 tỷ) đang lan sang khu vực giáp ranh giữa Bình Dương và TP.HCM – đây là khu vực có lượng xe qua lại thông thoáng với các trục đường lớn chính như Phạm Văn Đồng, Quốc lộ 13, Quốc lộ 1K, xa lộ Hà Nội và một số tuyến đường lớn nhỏ khác.
Tỉ lệ cung cầu của thị trường
Số lượng và quy mô căn hộ tại Bình Dương tăng đáng kể, nhưng liệu tốc độ xây dựng căn hộ có được thị trường người mua hấp thụ hết?
Bình Dương có nhu cầu về nhà ở cho khoảng 2,4 triệu người trong độ tuổi lao động. Với định hướng trong tương lai Bình Dương là thủ phủ của khu công nghiệp, mỗi năm Bình Dương cần thêm 35.000 – 45.000 lao động là các chuyên gia, kỹ sư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan, Trung Quốc… và lao động phổ thông vì vậy vấn đề về nhu cầu nhà ở là khá cao.
Tuy nhiên, với lượng căn hộ tăng đột biến trong giai đoạn 2019-2020, điều này có thể gây rủi ro cho các nhà đầu tư.
• Số lượng căn hộ tại Bình Dương hiện nay cao gấp 5,3 lần so với nhà mặt đất dù quỹ đất ở cho nhà thấp tầng ở đây rất lớn.
• Động lực thúc đẩy mọi sự trỗi dậy của thị trường bất động sản luôn không phải từ những người có tiền, mà luôn là từ tầng lớp lao động – nơi có nhiều thanh niên trẻ đến tuổi trưởng thành và thực sự có nhu cầu mua / mua đất / mua nhà để lập gia đình. Điều này gây ra sự chuyển dịch / đổi dời trong tầng lớp thu nhập cao hơn (giới này có tác động lớn đến tầng lớp thu nhập cao hơn) và trực tiếp góp phần tạo nên làn sóng tăng giá trên thị trường bất động sản.
Và nó là một loạt các làn sóng, xuất phát điểm phải là giới công nhân lao động. Tuy nhiên, do ảnh hưởng nặng nề của đợt bùng phát Covid-19 nên trong giai đoạn 2020-2023 một phần lớn đối tượng sẽ hạn chế việc giải ngân cho việc an cư.
• Giá căn hộ tại Bình Dương đang được đẩy lên 35-40 triệu / m2, tương đương với giá căn hộ tại thị trường căn hộ Sài Gòn.
Do đó, trên thị trường căn hộ tại Bình Dương có thể xảy ra tình trạng chênh lệch về cung và cầu.
Một số điểm lưu ý
• Chu kỳ 10 năm của thị trường bất động sản ở Bình Dương:
Sự bùng nổ của thị trường bất động sản Bình Dương giai đoạn năm 2009-2010 sau đó là sự đóng băng và sụt giảm mạnh trong năm 2011-2012 đồng thời với sự bùng nổ của thị trường bất động sản Bình Dương trong năm 2019-2020 là một điều bất ngờ. Đồng bộ hóa về thời gian với chu kỳ 10 năm lặp lại?
• Phần lớn nhà đầu tư mua căn hộ đang bị nhà đầu tư ân hạn nợ gốc hoặc nợ gốc và lãi do nhà đầu tư muốn sử dụng đòn bẩy tài chính nhưng lại vô tình tạo ra điểm bùng phát rủi ro. Hầu hết các nhà đầu tư không sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn, thiếu dòng tiền và không thể cân đối được tất cả các rủi ro phát sinh từ thị trường và nền kinh tế.
Nhìn chung, thị trường căn hộ Bình Dương có nhiều tiềm năng trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cân đối giữa việc lựa chọn dự án có vị trí tiềm năng và chủ đầu tư uy tín để giảm thiểu thất bại.
