Đất không có tranh chấp là một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Ông Tú mua một mảnh đất của ông A và đã đặt cọc 50 triệu. Khi mua, ông Tú chỉ có quyết định cấp đất cho ông A của Bộ Quốc phòng (ông A là bộ đội). Chi phí làm chứng nhận quyền sử dụng đất của cả hai do ông Tú chi trả. Sau khi ông A ký hợp đồng mọi quyền sử dụng, chuyển nhượng, cho, tặng… cho ông Tú, ông Tú ra phường xin giấy xác nhận tình trạng bất động sản thì nhân viên địa chính phường nói miếng đất này đang xảy ra tranh chấp.
Ông A giải thích là trước đó đã ký hợp đồng đặt cọc với một người khác nhưng vì hai bên không thống nhất được việc mua bán nên ông A trả lại tiền đặt cọc và bên phía người mua đòi đền bù gấp 3 lần.
Vì việc giải quyết giữa hai bên vẫn chưa hoàn thành nên miếng đất vẫn đang trong tình trạng tranh chấp. Nhân viên địa chính nói chỉ khi hai bên giải quyết xong tranh chấp thì ông Tú mới được làm thủ tục sang tên và tiến hành làm nhà.
Không chỉ ông Tú, không ít người cũng rơi vào cảnh lao đao vì mua phải nhà đất vướng tranh chấp. Bởi theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, đất không có tranh chấp là một trong những điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cụ thể:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, việc giải quyết tranh chấp trước khi thông qua con đường khởi kiện phải trải qua con đường hòa giải tại UBND xã nơi có đất. Cấp xã chỉ có thẩm quyền hòa giải tranh chấp mà không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Việc hòa giải này sẽ được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Nếu các bên không thực hiện kết quả hòa giải thành, xã cũng không được cưỡng chế thi hành.
Trong trường hợp hòa giải không thành, nếu đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 thì Tòa án nhân dân sẽ giải quyết. Nếu tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì đương sự chỉ được chọn 1 trong 2 hình thức là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Để tránh gặp phải những rắc rối như ông Tú, ảnh hưởng đến quyền lợi, người mua nhà đất cần tìm hiểu kỹ tình trạng tranh chấp của mảnh đất thông qua các nguồn như:
-Các chủ đất liền kề thửa đất
– Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp tại xã, phường
– Phòng TN&MT, văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện
